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SCPI : investir sur le marché primaire ou secondaire ?

Ceux qui souhaitent investir dans les sociétés civiles de placement immobilier pourront choisir entre l’acquisition des parts sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. Cela, que ce soit pour une SCPI à capital fixe ou à capital variable. Quelles sont les différentes caractéristiques de ces dernières et quelles serait la meilleure option pour son placement ?

 

Le marché de l’émission ou marché primaire

Les nouvelles parts émanant de la société de gestion sont émises sur le marché primaire ; il s’agit donc de l’émission des titres pour la première fois. Les SCPI peuvent également être acquises auprès des intermédiaires tels que les conseillers en investissements financiers (CIF) et ce, toujours sur le marché primaire.

 

Le marché secondaire

C’est en revanche sur le marché secondaire que s’effectuent la revente et l’échange de ces SCPI. Ce sont des actifs de seconde main qui y circulent, et l’organisation de ce marché est fonction du type de la SCPI : à capital fixe ou à capital variable. Les performances demeurent inchangées, que ce soit sur le marché primaire ou secondaire. En revanche, ce sont les prix qui vont connaitre des fluctuations, par rapport à l’offre et la demande (pour les SCPI à capital fixe), et aux dispositions de la société de gestion elle-même (pour celles à capital variable).

 

Sur quel marché acquérir ses parts ?

Laptop, Notebook, Business, ChartsIl vaut mieux avoir recours aux recommandations d’un CGP avant de choisir vers quel marché se diriger afin de rentabiliser son placement sur le long terme.

La revente d’une SCPI par son ancien détenteur nécessite une certaine vigilance ; il se peut que la SCPI ait perdu en performances par exemple. Mais il est également possible que l’investisseur initial n’ait pas opté pour la SCPI qui convienne à son profil et à ses objectifs, malgré ses bons résultats, et que son conseiller en gestion de patrimoine pourrait lui avoir recommandé de passer par l’étape de la revente.

Le marché secondaire pourrait alors présenter des opportunités en matière de coût de l’acquisition, notamment si l’investisseur sortant a fixé un prix inférieur à celui sur le marché primaire, dans le cas des SCPI à capital fixe. La société de gestion pourrait également avoir déterminé un prix plus bas que celui appliqué sur le marché de l’émission, ce qui permet de réaliser des acquisitions à moindre coût.

Par ailleurs, l’avantage des SCPI secondaires, c’est aussi la perception immédiate des dividendes, puisque le nouvel investisseur n’aura pas à subir le report de jouissance imposé sur le marché primaire. Le souscripteur initial en effet aura supporté ce délai qui se traduit par la non-perception de dividendes pendant 2 à 5 mois, en fonction de la stratégie de la SCPI.

Quant aux inconvénients du rachat sur le marché secondaire, ils sont les suivants :

  • le nombre de SCPI est plus ou moins restreint – à ne pas confondre avec volume de transactions qui peut être élevé. Le choix est donc limité
  • les SCPI fiscales, déjà assez rares à trouver sur le marché primaire, sont quasiment inexistantes sur le marché secondaire. Il vaut d’ailleurs mieux ne pas y souscrire sur cette plateforme de seconde main puisque la réduction d’impôt ne sera pas répercutée sur le nouvel acquéreur des parts, d’où une perte en rendement qui pourrait se révéler significative

De même, les performances de la SCPI seules ne suffisent pas pour décider s’il est avantageux de l’acquérir sur le marché secondaire. En effet, toujours analyser la société de gestion elle-même, sachant que le possible motif de revente de la SCPI par l’investisseur initial pourrait provenir d’une gestion peu concluante par cette dernière.

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